■新快报记者郭海燕通讯员陈晓红黄华妍

2012年，洪先生突然卷入一场官司。一位王姓男子自称买下了他的房子，要求他快快交房！但洪先生明明记得是把房子卖给了叶女士，因为叶女士迟迟不交余款，他正等着仲裁解决此事，怎么就成被告了呢？

为博信任出具委托书

洪先生说，2011年，他准备将位于黄埔大道东的房子卖掉。同年3月，叶女士表示愿意花89万元购房，两人签下了《房地产买卖合同》。

由于洪先生的房子还在按揭中，双方协商由叶女士出钱赎契，涂销抵押后，再申请抵押贷款。中介建议洪先生办个委托公证，将房产证放在中介方保管，方便办理手续。很快，叶女士付了13.5万元给洪先生还清房贷。洪先生也着手向中介出具委托书。中介称，叶女士担心交钱后洪先生反悔，要求洪先生也给她一份委托书。洪先生于是也给叶女士一份委托书：全权代表洪先生办理出售房屋、办理房屋产权登记领证手续、向贷款银行办理提前还贷、赎契等手续。

谁知，一段时间过去了，房屋余款再没下文。洪先生只好向广州仲裁委员会提出申请，要求确认叶女士行为违约。2012年3月，仲裁委作出裁决：解除双方的《房地产买卖合同》，叶女士必须向洪先生支付违约金89万元。

另一个买家要求收楼

不料违约金没收到，洪先生反而收到一份诉讼材料。男子王某向黄埔法院诉称，其花60万元买下上述房屋，他已付清房款，但洪先生拖延办理过户，他要求洪先生尽快办理过户，并赔偿延期违约金。

王某出示的合同签订于2011年11月30日，处于纠纷仲裁期间，合同上叶女士以委托代理人身份签了名。洪先生这才恍然惊觉，房子被叶女士“代理”卖了。2012年6月，洪先生出庭应诉。他说只收到13.5万元房款，从未委托过叶女士卖房，她与王某的买卖，他完全被蒙在鼓里，要求法院判该买卖合同无效。

叶女士则认为王某的要求合情合理。她手握委托书，认为自己有权代理出售房屋。她解释，因为着急用钱，她把房子卖出，60万元这个价钱没和洪先生商量过，王某给的60万元，也没交给洪先生。

“代理”买卖是否有效成为本案的焦点。中介证明，洪先生出具委托书的初衷不是让叶女士卖房，而叶女士也从未提起过卖房。

■判决

滥用代理权，买卖无效

经审理，法院认为，仲裁期间，叶女士曾明确要求继续履行买卖合同，却又作为洪先生的委托代理人将房屋出售，并一直隐瞒此事，行为不妥。再者，叶女士卖房价原价差额巨大，此后，又将款项自行支配，完全不符合委托代理行为的基本准则，违背了在“维护被代理人利益前提下行使代理权”的宗旨。不排除叶女士为谋取私利占有洪先生的房屋收益，恶意损害洪先生的合法权益。

法院认为王某非善意购房，总价60万元平均每平方米6500元，明显低于周边市价。王某是一般工薪家庭，但其与叶女士是现金交割一次付清。这些都不符合常理。

因此，法院推定王某与叶女士存在恶意串通、损害洪先生合法利益的情形，判两人签订的《房地产买卖合同》无效，造成的法律后果，由二人自行承担。宣判后，王某不服，继续上诉。广州中院二审认为，原审事实清楚，认同王某非善意购房，维持原判。

“本案是代理纠纷的典型。”法官提醒，无论是买方还是卖方，碰到“代理”二字，都要多长个心眼。

■释义

代理权

代理，是指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义独立与第三人为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的一种法律制度。代理权行使的准则，包括恪守代理权限范围、维护被代理人的利益、尽到职责所要求的谨慎和勤勉，不能滥用代理权。

滥用代理权的主要情形包括：代理人与第三人恶意串通，侵害被代理人的合法权益，这类代理行为因欠缺合法性并违背代理制度的宗旨，因而无效。